邵律现在任职基汇本钱董事总经理，任职期间他领导并强大我国出资团队，引领公司成功进入并完结收并购多个新经济相关的地产项目，例如绿色超大型IDC数据中心集群园区，现代物流高标库房园区，及生命科学工业园区的收并购。邵律以为长时间的战略出资人应当在相关的出资范畴，绑定中长时间战略协作伙伴，执行详细合资渠道的建立及项意图收买，帮忙公司完善全生命周期内各事务点的办理才能，帮忙公司进行多维度的融资活动，例如征集笔直工业地产专项基金及寻求银行银团授信，协作投后办理团队对被投项目进行自动的财物办理工作，直至自动寻求已投项意图未来多种退出计划。

　　基汇本钱是一家定位一起的房地产私募股权出资办理基金公司，专心于亚太区域的房地产商场和全球其他中心城市高门槛商场。公司经过从头规划和从头定位为未充沛使用的房地产项目添加战略价值，其出资包括房地产范畴的多个类别。自2005年以来，基汇本钱已筹集了215亿美元的股本，到2022年第一季度办理的财物达352亿美元。邵律作为基汇本钱出资部董事总经理，在我国具有超越16年的房地产出资、融资和财物办理经验，对整个我国工业地产职业特别是在IDC数据中心的出资上面有着自己一起的见地。

　　数据中心作为数据发生、会聚、交融、传输的重要场所，是承载算力的物理实体，是传统工业数字化转型的催化剂，是数字工业快速开展的动力引擎，是我国新基建的中心组成部分。跟着人类社会信息化、智能化的高速开展，数据中心已成为重要的算力基础设施，现在及未来都将是新一代信息建造和数字经济增加不可或缺的一环。

　　关于数据中心的出资危险，邵律有着深化的思索。在宏观方针方面，根据数据安全及国家双碳方针，邵律以为数据中心工业监管和能耗批复约束日益趋严，对第三方数据中心运营商数据中心事务的扩张也带来新的应战。跟着北京、上海、河北、广东等地连续公布数据中心建造的相关能耗约束方针，各地清晰了新建数据中心电能使用功率（PUE）规范，对新建和扩建数据中心项目也提出了更高的要求。因而邵律主张第三方数据中心运营商应严密盯梢方针意向和商场改变，及时调整出资及布局战略，尽早处理能耗约束相关的危险。在“双碳”和电力紧缺的布景下，各级方针加大对存量机房节能水平的重视，并进一步加快老旧高耗能数据中心的整改及出清，具有优异的能耗操控和运维实力的第三方数据中心运营商将更具优势。

　　在商场动摇方面，邵律的观点是数据中心职业前期建造投入大，在出资过程中，第三方数据中心运营商面对宏观经济、职业周期、商场竞争、出资标的收买开展及运营办理等多种要素影响，出资意图及出资收益能否达到存在不确定性。5G使用短期内尚无法构成规划、互联网流量增速放缓，疫情下全球芯片供需矛盾影响IT设备出货等要素均会对数据中心收益发生要挟。第三方数据中心运营商进行事务扩张往往需求凭借外部融资，杠杆率因而提高，如无充沛的自有资金储藏，将对公司运营构成危险，降低了应对职业商场动摇的才能。

　　关于数据中心的未来开展，邵律也有着自己的了解。需求方面，在邵律看来，未来2年的全球和我国数据中心需求仍将坚持约20%和30%的增速。曩昔10年，全球数据量CAGR近50%，曩昔5年仍坚持26%的复合增速，同期数据流量亦坚持高速增加。数据量增加驱动全球数据中心IDC需求保持在15%~20%，我国数据中心需求年增加超30%。疫情加快全球数字化进程，流媒体、电商、视频会议、长途工作等需求快速提高，且保持高位。此外，企业加快向云端搬迁，2C和2B需求一起驱动数据中心需求增加。未来，在5G、AI、IoT，自动驾驶等新技术&使用场景带动下，全球在线数据流量有望进入新一轮增加周期，驱动数据中心商场需求进一步超预期。

　　在供应方面，邵律对我国商场也有着深化的研讨。第三方数据中心快速生长，一线区域IDC具有稀缺性。在全球商场上，Equinix、DLR等第三方数据中心已成为主力供货商。我国商场上，运营商仍占有主导方位，加总比例超70%；第三方数据中心快速兴起，万国数据、光环新网、宝信软件、数据港等上市公司出资规划快速提高。国内固网一起的环形拓扑结构，以及经济区域散布结构，一起决议最具价值IDC资源首要集中于一线城市。此外，因为IDC自身的高能耗特点，一线区域IDC资源具有稀缺性。亦有互联网、科技企业亦将部分IDC放置于二三线区域，以承载非中心事务冷数据的需求，构成阶梯型IDC资源散布结构。能够预料到的是，国内电信运营商、第三方IDC厂商将长时间共存，因而能够重视在一线区域有较多资源储藏的优异公司。

　　关于数据中心项目，邵律也给出了的出资主张。IDC商场继续获益于数据流量增加、未来利率下行带来的企业融资本钱改进、类REITs特点带来的安稳现金流入，使板块具有继续的长线装备价值。美股商场，IDC板块估值相当于生长性仍有优势；国内商场，职业仍处于高生长阶段，在一线区域具有丰厚资源储藏，或和云核算巨子深度绑定的第三方IDC企业是首选。

　　邵律表明数据中心作为数字经济运转的底座，不只能有用带动信息技术研制制作、通讯网络、动力等上下流工业出资，还能促进经济社会全面数字化转型晋级、区域协调开展，进一步疏通数据要素流转使用，对不断做强做优做大我国数字经济具有重要基础性效果。因而，数据中心项目仍具有较好的出资价值，但在出资过程中也要留意其内涵的危险，切忌急于求成的传统地产开发商短平快形式，严密盯梢方针意向和商场供需改变，及时调整融资和运营战略，有用应对危险。（文/刘云）

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