我这两年一向在做数据中心工业的出资，想从出资视点来聊聊数据中心， 预备写两到三篇漫笔。榜首篇漫笔，先谈谈数据中心作业的几个特色。
首要特色是:工业老练、重财物、长周期、年折旧额高。看到后边这五个 字，估量有些数据中心的老板会显露会意的苦笑。
数据中心以土地、厂房、机柜为空间载体，以风火水电网等机械和电子设 备为技能东西，为服务器和网络设备供给落位空间和安全运转环境，并以规 范化的高水平运维服务，保证运转环境的持续安稳安全牢靠。
打个比方，数据中心其实很像 量贩式 KTV，都是一栋高楼，许多房间， 加一堆机电设备。量贩式 KTV 大楼有中央空调、供电、供水设备;KTV 房间 有点歌机、液晶大屏电视、麦克风、功放机、音箱喇叭等机电设备，和一群 服务员小弟小妹。数据中心的根本原理和量贩式 KTV 是彻底相同的，便是房 间+机电设备+事务办理系统+运维工程师。两者存在的最大的不同，便是数 据中心没有美丽的小姐姐，只要一群不善言辞的钢铁直男。
榜首，查询材料显现，数据中心产生于 20 世纪 50 时代末，最早姓名或许 是核算中心，是为大型核算机供给安稳的安全运转环境，后边跟着大型核算 机从军事到民用的逐步遍及，以及核算机的小型化，核算中心展开为数据中 心，迄今为止这个作业大约已有 60 多年的展开前史。
第二，数据中心作业有系统完好的、老练的、不断迭代的世界技能规范、 国家技能规范、作业技能规范，其间一些技能规范现已迭代了多个版别，形 成了严密的技能逻辑和技能规范。第三，数据中心从规划、规划、建造、测验、运维、应急办理等各个环 节，现已培养出完好的、大规划的技能专家集体和技能施行团队，不存在技 术独占性。第四，数据中心的工业供应链十分完好，上游有一大批供给设备和产品的 制造业厂商、规划院、办理软件厂商、规范合规认证组织等，下流有老练的 技能运维外包专业服务公司、技能培训服务、市场营销服务、金融本钱等公 司，供应链系统完善，不存在严峻技能难题和要害设备与原材料的卡脖子问 题。
第五，数据中心作业现已有一大批十分成功的项目。不管是 50 个机柜的 小机房，仍是 5 万机柜的超大规划云数据中心，都有许多成功事例。
因而，数据中心是一个老练的作业，进入这个作业根本上不存在技能门槛 和供应链安全问题。进入数据中心作业，只要两个门槛，榜首个是许多的足 够用的钱，第二个是取得政府的项目出资的相关全套批阅文件和通讯作业管 理部分的市场准入资质。满足足量的钱才是线、数据中心项意图出资和赢利模型
，可以概括为 “两条曲线，三个阶段， 三个要害点”，简称为“两线三段三点模型”，这个模型可以画出来一个 “两线三段三点图”。我个人比较喜爱将这个图称为“菜刀图”。为什么叫 菜刀图，后边再讲。关于“两线三段三点模型”，许多数据中心的老板、办理者、作业专家都 很清楚，也有过许多表述，可是曾经没有人做过系统性概括，并构成一个清 晰的系统性模型。我结合自己有关数据中心项目出资和运营作业中的经历和 了解，对其进行概括、笼统和提炼，构成这个根本模型，画了一个模型图。
:数据中心的重财物出资首要包含土地、厂房、电力工程、机电 设备、网络通讯系统、办理软件系统等财物。一个数据中心项意图榜首阶段是 建造期。一般状况下，项目在建造期一次性大规划出资落地，后续根本不需求
。其间机电设备财物的折旧期在财政上一般设为 10 年，而大型 机电设备的寿命在保护杰出的前提下可以超越 30 年。
:是 “两线三段三点模型”的中心，也是了解数据中心运营的要害 要害曲线。
，时刻大约 1.5 年~2 年，首要包含 拿地、规划、盖楼、机电工程建造，竣工、测验、检验、交给等环节。
:项目检验交给后，土地房子和设备等进入固定财物报表，运营财政 报表开端计固定财物折旧。由于数据中心项目是重财物出资，所以每年的固定 财物折旧额十分巨大，可是项目投产初期客户少，出售收入较少，处于爬坡期 的起点，年度财政报表的赢利呈现为巨亏。老板看到巨额亏本数字，脑袋焦虑， 心里哇凉，忍住哀痛，在公司一脸虚伪地显露自傲刚强达观的假笑，回家今后 哇哇地哭。所以叫 “泪点”。
，从泪点开端，时刻大约 2 年~7 年，经过老板和 出售团队尽力把机柜逐步租借出去，客户不断添加，机柜租借率不断前进，收 入持续添加。数据中心的机柜租借率抵达 90%，爬坡期结束。
爬坡期跟着机柜租借率前进和出售收入持续添加， 总算有一天，机柜租借率/上架率抵达约 50%~60%，项目收入冲抵掉本钱、折 旧、费用、融资还款本金和利息后，完结盈亏平衡，项目赢利开端转正，运营 走出亏本局势，这个项目就活了。从此公司老板的压力和焦虑大大削减，再也 不必回家哭了。从泪点到活点是数据中心项意图要害阶段。一般零售型数据中心一般大约 需求 2 年—5 年。项目根底好，运营出售团队给力，最快大约 2 年多就能完结
机柜上架率超越 50%，完结盈亏平衡(抵达活点)。假如项目本身根底条件不 足，一起运营出售团队也不太给力，那么或许要 5 年以上，机柜上架率才干达 到 50%~60%，抵达盈亏平衡。所以在这个阶段，项意图根底条件是既定的， 强壮的运营出售团队就成为项目能否赶快抵达盈亏平衡(活点)的要害。
的时刻，越短越好，假如时刻拖得太久，数据中心项 目或许就活不了了。我是真见过，有数据中心项目一向没有抵达活点。可是我 也见过另一种状况，由于母公司的实力强，尽管数据中心一向亏本，但母公司 一向输血养着，化身亏本数据中心的最强奶妈。
”的要害部分， 可以形象地称为 “菜刀图”。这个菜刀图，上面的蓝色细线是赢利盈亏平衡的零线，下面的红线是年度 亏本额，两条线之间的部分，便是公司赢利净亏本，像地上的一个坑，所以也 可以称为 “
”。数据中心投产后，前三年企业赢利根本上都是亏本。出售团队的中心使命 便是
，用最短的时刻把亏本的坑填平，项目抵达盈亏平衡点。坑不填平， 就意味着项目运营持续亏本，这把心爱的“菜刀” 就会一向给数据中心企业的 财政报表割肉放血。所以，关于一个数据中心项目，
这就要求数据中心企业有必要组成一个强力营销团队，在尽量短的时刻， 卖出去更多机柜，签署更多合同，拿到更多出售收入，以最快速度把坑填平， 完结盈亏平衡，中止菜刀放血。所谓 “
”，在数据中心重财物企业里，感触是 最为铭肌镂骨的，特别是投产后的前三年，面临固定财物折旧的沉重压力，简 直便是刮骨疗毒的体会。不得不说，在从泪点到活点，在爬坡期填坑的这个阶段，往往要挂掉一轮甚 至两三轮营销团队，假如董事会不满意，乃至或许会挂掉两、三个 CEO。一般 状况下，榜首轮运营团队是大概率要悉数献身的，为项目亏本背锅填坑，CEO 被董事会杀掉祭天。第二轮运营团队，假如在出售添加和上架率的速度添加也 达不到要求，那么献身的概率也很大。前面两轮营销团队的贡献献身，以身填 坑，为第三轮团队做了垫脚石，第三轮运营团队任期内，假如一切顺利，事务 总算抵达盈亏平衡，打破零线，从坑里爬出地上。
CEO 为了防止被董事会杀掉祭天，可以高薪招聘一个出售总司理或许副总 司理，承当出售使命 KPI，组成作业出售团队，例如互联网、政府与国企、金 融出资、运营商、教育等，展开出售作业。假如出售成绩 KPI 未达标，CEO 就 杀掉出售总司理/副总司理祭天。榜首任、第二任出售总司理/副总司理也不要 抱怨老板，由于在这个阶段，你的岗位职责便是带着团队玩命填坑，竭尽全力 把坑填平。假如出售成绩填不满，就只能用自己的身体填了。高薪并不仅仅是 你作业的价值，也为你去背锅和填坑支付了补偿。这便是作业司理人的职责和
担任，理应安然受之，坚持心思平衡，心里不动如山。不要患得患失，充溢焦 虑，乃至一念之差做错事失掉庄严。
在爬坡期从泪点到活点的填坑阶段，董事会也愿意为作业司理人 CEO、销 售总司理、能签大单的优异出售支付高薪和高提成鼓励。
在 这个重要的阶段，出售团队是公司最重要的资源，关于优异的办理人员和大客 户出售司理，公司在拟定鼓励制度上要予以充沛组织，要让抓到兔子的猎狗能 分到一条腿，对出售人员签订单、出成绩予以充沛的鼓励，在回款后予以及时 完结。在这个接单，出售成绩是最首要的用人衡量规范。出售团队招人、开人 都很快，不管是出售总司理仍是出售人员，成绩不行很快就会就被结业。项目 公司要拼命向前冲才干活下去，不会忍受成绩欠安的出售团队担任人和出售人 员。所以，
，项意图盈亏与死活要害在于这个 阶段，公司 CEO、出售总司理、出售团队的岗位能不能保住，都在于项意图销 售收入能否快速提高赶快抵达活点，赶快完结企业盈亏平衡。
相同，出售人员假如要参加一个数据 中心公司做出售作业，先要看这个数据中心项意图根底条件怎样样，假如根底 条件好，出售作业就会事半功倍。反之，假如数据中心项意图根底条件较差， 那么出售的难度就会比较大，出成绩也比较难，一向不签单就会被筛选。
2 月 1 日看到一篇新闻，小鹏轿车宣告，原长城轿车总司理王凤英正式加 入小鹏轿车出任总裁一职，全面担任公司产品规划、产品矩阵以及出售体 系。查阅小鹏轿车的新闻报道，2022 年 11 月 30 日小鹏轿车发布到 2022 年 9 月 30 日止第三季度未经审计财政数据，总营收 68.2 亿元，净亏本 23.8 亿元，从 8 月到 11 月接连四个月的销量跌破 1 万辆，估计 2022 年仍将巨额 亏本。
轿车作业与数据中心作业有必定的相似性，相同是长周期、重财物，销量 相同要从零开端爬坡，相同存在 “泪点”和 “活点”。在从泪点向活点的爬坡期， 公司亏本严峻，董事会延聘一位作业经历丰富且领导力很强的作业司理人担任 CEO 带领公司团队，是处理公司产品系统、出售添加问题，赶快抵达 “活点”， 完结盈亏平衡的必要手法。
开端从活点走向笑点。在这个阶段， 公司的生计压力根本消失，后边便是赢利额多少和添加快慢的问题。跟着机柜 上架率持续提高，出售收入持续添加，项目赢利总额持续坚持安稳添加。出售 团队的压力下降，CEO 和出售总司理也从张狂原始人康复为正常人。当机柜出 租率(或上架率)抵达 90%以上，根本上都卖出去，客户趋于安稳，出售收入 添加显着变缓，爬坡期就挨近结束了。一个数据中心的收入极点，便是机柜上架率抵达 95%，根本都装满了。就 像一辆公共轿车，最多只能装 50 个人，再多就装不下了，硬要装更多人，就 或许出危险。
:数据中心固定财物折旧满 10 年后，从第 11 年开端不再计提折旧。前面 10 年的重财物年折旧额，从第 11 年起简直都转化为毛利。尽管项目公司 的出售收入不再显着添加，可是项目毛利总额和净赢利总额呈现大幅度添加， 公司赢利率、净财物收益率数字都十分美丽。董事会和股东们看到赢利数字后 一脸虚伪地坚持漠然安静，回家今后不由得嘎嘎嘎地笑。所以叫做 “笑点”。从
开端，数据中心项目运营进入第三阶段:高赢利期。此刻出售人员 即便躺平也可以取得很好的出售成绩。可是公司的出售办理制度开端调整 KPI 查核办法，从查核 “出售收入总额” 变为查核 “出售收入增量” 。所以出售人员 都觉得老板变了心，自己从小甜甜变成了牛夫人。(补白:实际上许多公司是爬过活点不久，就开端进行存量和增量的归纳 查核。越往后，存量的查核占比就越小，增量查核占比就越大。)
聪明的出售人员，这个时分就要考虑能否放下既得利益，挑选一个新数据 中心项目，凭仗自己的作业经历和客户关系资源堆集，寻求更高职位和薪资， 从出售人员变为办理者，带出售团队。
假如一个职工在泪点参加公司，年纪 30 岁，十分走运没死在半路，坚持干 到笑点不离任，他就现已 40 岁了，生命中最名贵的一个阶段贡献给企业。如 果他满足优异，也现已成为公司的事务主干和干部，为公司做出重要贡献。在 现在的市场环境下，公司董事会要考虑为这批主干人员组织期权鼓励，作业发 展规划与提升规划，薪酬组织，并尽量在公司拓宽的新的数据中心项目中，为 他们找到提升的方位。
。从优异出售的视点来看，在数据中心作业，35 岁~40 岁阶段，了解情面世 故，把握了必定客户资源，对事务十分了解，能挑担子，假如在公司内部没有 供给前进的空间，那么换岗升职的最佳阶段。
融资租借公司可以为项目供给机电设备出资总额 60%~80%的资金，杠杆 比率 1:3 或许 1:4，项目老板用较少的自有资金，就可以撬动一个较大数据中
心的项目出资。支付的价值便是项目老板要把公司股权、财物产权、收益权、 及某些特定权益等，质押给融资租借公司，并按融资租借合同的约好条款，到 期支付利息和本金。
融资租借合同可以约好，前面 24 个月只付息，不还本;从第 25 个月开端 还本付息。依据融资租借合同，数据中心项目公司每个季度要向融资租借公司 定时支付一笔金额较大的本金加利息还款。
长周期的融资往往意味着更高的危险，因而融资租借的利息大约 7.5% ~10%，远远高于银行贷款，因而数据中心企业还本付息的压力很大。假如能 找到一些低本钱资金，代替一部分融资租借的债款，就会有用下降资金本钱的 付息压力。而什么样的资金最廉价?答案当然是 “
”。所以，数据中心 出资有必要要与本钱市场严密耦合，一个数据中心企业有必要要有上市规划。越大 规划的数据中心项目，就越要尽早进入本钱市场。这句话比真金还真金。假如 不相信我的这句话，盲目出资数据中心项目，企业既不赶快上市，又没有一个 好爸爸富爸爸当靠山输血给钱，项目在高杠杆、高负债、现金流严重的状况下 运营，将给企业运营带来巨大压力，假如遇到不行猜测的突发危险，项目公司 现金流意外开裂，或许导致数据中心项目公司死掉。一起，数据中心企业董事会要活跃推进企业进入本钱市场，不管是 IPO 上 市，仍是被上市公司并购，都是重要的途径。数据中心企业办理层要给办理团 队、主干人员、优异职工做好职工持股、期权计划，这是留住优异人才的重要 办法。假如数据中心企业没有进入本钱市场的计划，长时刻来看是留不住优异人 才的。
一些互联网公司往往要求三个月账期，而假如是电信运营商代表互联网公 司来签机柜收买合同，那么或许还要添加 1-2 个月的账期。所以一个数据中心 企业的银行账户里至少要坚持 3-6 个月的流动资金，防止由于现金流开裂无法 正常支付电费而导致公司挂掉。
关于融资租借，数据中心企业假如接连逾期还款，呈现违约，将或许丢失 巨大，乃至有或许导致大股东失掉数据中心公司的操控权。可是，也有必要看到 只要经过融资租借，数据中心企业才干拿到长达 8 年的融资，这 8 年时刻里， 融资租借公司也面临着本钱市场改动和通货膨胀的巨大危险，所以融资租借必 然导致较高的资金本钱。而较高的资金本钱，导致还本付息的压力巨大，又给 数据中心企业的现金流带来巨大的压力。
为什么出售总司理、出售团队在这个阶段起到极为要害的效果。为什么在这个 阶段“用错人，危险极大”。为什么董事会要 “抢成绩，高薪用能人;成绩差，快 刀不留情!”
数据中心事务的特色，便是长周期的重资工事务，因而要害资源便是需求 出资者有必要资金足够，
能扛得住运营进程中 的危险和动摇。数据中心的运营危险，在于从泪点到活点这个阶段，企业出售收入和运营 性现金流能不能支撑得住，假如运营现金流不安稳，公司底子薄，那么这个数 据中心企业走到半路就有或许扛不住了，有或许进入破产(例如蓝汛欣润)， 或许大股东卖出股份，让出操控权，请有资金实力的出资方接盘进入。
的首要不同就在于爬坡期从“泪点”到 “活点”的形状，别离描绘了正常、优质、较差、悲催，共四类数据中心的运营 形状。比照三张菜刀图的不同，可以看到，优质数据中心项目有一个 “
”， 一般项目和较差项目有一个 “切菜刀”，悲催项目有一个 “大铡刀”。
数据中心企业运营的菜刀图是什么形状，首要取决于两个原因，榜首个是 数据中心项目本身的归纳根底条件，这是先天要素。第二个是高层办理的办理 才能和出售团队的出售才能，这是后天要素。先天要素很难改动，后天要素可 以改动，两者一起效果，决议了一个数据中心企业的菜刀图的形状。
数据中心项意图高赢利阶段，正常状况下，是在项目公司建立 12 年后，固 定财物折旧结束后，本来每年的固定财物折旧，简直悉数转化为赢利，这个时 候的财政报表会很美观。
数据中心的运营进程，从泪点到活点大约 2-5 年，泪点到笑点整整 10 年。 两个阶段的办理方法是不相同的。
的确也有数据中心项目，出资人不明白作业的运营规则，也没有战略定力， 办理决策失误，导致中心运营团队溃散，七八年时刻一向蹲在坑里爬不出来， 小刮刀变成大铡刀，年年从集团公司要补助，给集团公司财政报表割肉。
项目老板 有一笔短期资金，最好不要出资数据中心这种长线事务。假如冒险选用“短钱 长投，不断借新还旧” 的方法出资数据中心项目，五个杯子三个盖来回倒腾， 以小广博，以短搏长，往往项目终究失利的概率很大。
，要么出资方自己很有钱，玩得 起也扛得住;要么有个有钱的富爸爸，能长时刻发红包和输血;要么出资人是行 业老炮儿，尽管钱不多，可是经历丰富，玩的很稳(的确有这样的老板，事务 熟练，客户资源好，控盘稳健，定力极强，不贪功、不冒进，步步为营，钱不 多也能把项目操控得很好)，才干把这个重财物游戏玩起来并能玩好。当然，前面不管怎样玩，项目终究的出口，仍是本钱市场这条路。因而，
的要害资源: 榜首是要求出资股东是真有钱，而不是假有钱。 第二是数据中心项目出资，能找到低本钱资金途径，可以长时刻取得低本钱
，大大下降资金本钱。 第三是组成一只优异的出售团队，有一批事务主干，能打粮食，抓兔子。第四是自动规划和活跃寻觅牢靠的上市出口，快速进入本钱市场。市场化数据中心企业的出路，或许是独立上市，或许被上市公司并购。这是其必定的
挑选，也是本钱方的毅力。关于一个没有预先做好 “企业上市与上市路线图” 规 划的数据中心项目，很或许由于遇到突发性运营危险，现金流扛不住而出问题。
条件， 很或许便是公司办理层承受期限在本钱市场上市，不管是企业独立上市，借壳 上市，仍是被上市公司并购，以完结本钱方安全挣钱退出。6、数据中心项目，是孩子仍是猪?
出资范畴有一个比方:出资一个项目，是当儿子养，仍是当猪养?养儿子，是要养大的，但儿子养的再大也是儿子。养猪是为了卖猪肉，对猪再好，终究也是为了卖个好价钱。本钱也可以简略分为两类:工业本钱和金融本钱。工业本钱是为了把一个工业做大，在工业里边占有抢先方位。金融本钱的意图便是要多挣钱，寻求出资收益最大化。所以，工业本钱出资，一般是把项目当儿子养。金融本钱出资是为了取得 尽量多的出资收益，项目公司便是猪，终究要卖掉。当然，金融本钱也会很 好地对待被投项目，给予各种资源支撑，使其快速生长，合规运营，以终究 顺利完结本钱市场上市，出资者安全退出。
在我接触到的环境内，最近三年，国资委推进央企和国企改革，国企出资 并购优质的民营科技立异企业，构成一个混合所有制的企业，并支撑这个混 合所有制企业在国内本钱市场上市。当企业上市后，国企母公司依然持有混合所有制上市企业较大份额股权， 不会简单卖掉。混合所有制企业既完结在本钱市场上市，也没有被爸爸抛 弃，依然是儿子。我见到这样的成功事例。假如要被国企收买，前前后后运作的难度很大， 也很不简单完结。两边都需求支付很大的尽力。
”，把做好一个数据中心项意图根底模型讲得比较清楚，限于篇幅这儿就 不多说了。先挖个坑，后边填。结束小结:
国内 IDC 的媒体和网站许多，绝大多数都是讲数据中心的工业政策和技能 计划。从本钱出资的视点来剖析数据中心的文章很少看见。我期望能从出资的 视点来聊聊数据中心。这篇漫笔由浅入深，浅显易懂，浅入深出，深深浅浅， 入入出出，扼要讲解了出资和运营一个数据中心项意图根本模型和首要准则。 期望可以给各位出资者和业界同仁一点启示和协助。
